投資の”向き不向き”を考える

前回、不動産投資はとにかく物件を見て回るということが大切
というようなことを書きました。
資産を少しでも効率良く運用したいという先生にとっては、
とにかく最小限の労力で最高の利回りを上げるのが優れた投資法なのでしょうけど、
こと不動産投資に関しては、”最小限の労力で”というのは難しい感じがします。
危ない橋を渡らないために「100:10:3:1の法則」に則るならば、
不動産投資は、時間と労力は惜しまない覚悟で始める必要があるということですね。
まず日々コツコツと情報収集と実地での勘を積み重ねる。
そして、これは！というものに巡り逢えた時に、満を持して投資を決める。
種を捲くためにはまず土壌や気候、水質をじっくり調べてから、
“大丈夫、行ける”という感触を得て初めて、その地を手に入れて耕すわけです。
そう考えるとやはり、不動産投資はなんだか日本人向きというのもわかる気がします。
賭けるとか勝負とかいう感覚ではなく、眼力、眼識といったものが求められますね。
でもそうした力が、数をこなすことによって身に付くというのであれば、
根気の要る作業ということを承知の上で、始めてみるのも良いかもしれません。
狙い目は、やはり賃料の高い街。これから賃料の上がりそうな街。
高額所得者が多く住み、しかも賃貸マンションの需要がありそうな街ということになります。
山手線内の駅で賃貸マンションの平均賃料を比較しますと（HOME’S賃貸より）、
ワンルームでは渋谷、恵比寿、原宿といった若者が集まる街の賃料の高さが目につきます。
一方、1LDK・2K・2DKのタイプだと新橋が飛びぬけて高いですね。
合わせて、新築マンションの平均価格の推移を見てみましょう（Yahoo!不動産より、単位：万円）。
ダントツ1位の東京都千代田区は今年はなんと去年の2倍近くに跳ね上がっています。
でもこれだけ極端だと、継続的な上昇と見るのはどうかという感じもしますね。
とくに再開発が一気に進められている街などは、一過性の高騰で終わってしまわないかを
見極める必要があります。
また折も折、昨日（12月5日）は都市再生機構（ＵＲ）が高額物件を
民間や個人に売却する方針を固めたことが、日経の1面トップなどで大きく報じられています。
この先、とくに都心部の賃貸の相場が大きく動く可能性もあることを頭に入れておいたほうがよさそうです。
あと、価格だけでなくマンションのタイプも大事です。
お目当ての物件が街のニーズに合っているかどうか。
見るからに裕福そうなファミリー層がイキイキしている街ならばファミリータイプが人気でしょうし、
逆に学生や独身フリーランスふうの人が多く活躍している街ならば、
ワンルームマンションの需要が高くなるでしょう。
そうしたことを踏まえながら街を歩いて、この物件にこの賃料なら安いのか高いのかをチェックしていきます。
自分ならいくらだったら住む気になるかを想像すればいいわけですよね。
でも100もの物件を回るのは、やはり気の長い話、そういう地道なことは苦手…という先生、
大丈夫です。楽しみを見つけてしまえば、案外長続きするものだったりしませんか？
たとえば都内なら「東京ウォーカー」や「東京人」なんかを片手に散歩がてら、
家族も一緒に連れて出かけて行ってはどうでしょう？
物件までの通り道に話題のスポットや子供が遊べる場所があったりすると
家族サービスも兼ねた、充実した一日になるかもしれませんね。
物件を見て回るのは、もちろん適正価格の感覚を養うという目的があるわけですが、
いろんな街に行ってその街で暮らす人を眺めながら、あれこれと想像を膨らませる。
ちょっとした人間ウォッチングも楽しそうじゃないですか。
スーパーに行けばその街の物価がわかりますし、商店街を歩けば思わぬお店の発見があったり
通る人の年齢層やファッション感覚などで、街の活気や将来性も感じられるでしょう。
こうやっていろいろ情報を集めて、気になった物件を見て回るというのは、
考えようによっては、なかなか楽しい休日の過ごし方ではないでしょうか？
ただ、もちろん投資は楽しい話ばかりでうまくいくものではありません。
いざ所有してからは、大家さんとしての仕事が始まります。
メンテナンスや退出時の現状回復にかかるコストをどこまで抑え、
それに対して家賃をどう設定するのか？これはなかなか緻密な計算が必要になります。
大家さんとしては、この仕事に妥協は許されません。
そこは、すべて管理会社に委託するという方法もありますが、
良い管理会社を選ぶことも、やはり大家さんの大事な仕事。
つまるところ、不動産投資というのは、大家さんになる覚悟、とでもいいましょうか。
こうしてみると、結局ひとつの事業を始めるという感覚ですね。
事業の方針は長年の地道な作業で培った経験と勘をベースに定めて、
細部の戦略は緻密な計算に基づいて決めていく。
これはまさに、経営という感覚に近いと思います。
不動産はこのように、数ある投資対象の中でも他とは異なり、
どちらかというと事業を経営するのに近い、リスクをコントロールできるという要素が多くあります。
「金持ち父さん」もそうですが、向いている人にとっては、
ある意味、最高の資産運用法というべきかもしれません。
でも何をするにも向き不向きというのがありますよね。
投資もそうだと思います。
結局、向いてない人が不動産投資を始めても、ほったらかしにした結果、
気がついたら評価額がずいぶん下がってしまい、財産は目減りしていたなんてことはありがちな話です。
こうやって不動産投資についていろいろ考えれば考えるほど、
残念ながら眼力も根気も緻密さも経営センスも持ち合わせのない僕には
ちょっと無理かなと思ってしまうのです…。
JMCのスタッフの中では、決められたゴールに向かってコツコツやるのが得意で、
しかも常に数字に基づいて緻密に考える習慣がついている左脳系のA型男子、
コンサルタントBが向いているよう思えてきますが、
Bさん、どうですか？イイ話かもしれないですぜ（笑）
為替はドル円が84円を抜けたところで売りを入れ、
2日の決済でなんとか8千円ほどの利益を出したのですが、
3日朝の米国雇用統計の発表で大きく下げる直前の83円58銭で愚かにも10万もの買いを入れてしまい、
身動きが取れなくなってしまいました。
しばらくはじっとしているしかないのかなと…

※当ブログの目的は、投資に関する話題の提供であり、投資勧誘ではありません。
また、記載した情報はweb上で公開されているものですが、実際に投資される際には
あらためてご自身でご確認ください。
投資はあくまでもご自身の責任と判断でされるようお願い致します。 
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派手な売り文句に飛びつかない

そもそも”資産運用”という言い方は、
僕らが子供の頃にはなかったような気がします。
近いのがあったとすれば、バブル期の”財テク”でしょうか？
そして財テクの代表選手といえば、株式投資と並んで、不動産投資がありました。
いまは”土地神話”も崩壊して久しいですし、
当時とは比べ物にならない位のいろいろな金融商品があるわけですが、
それでも依然として、資産家のポートフォリオの中で
不動産投資が重要な地位を占めているという例は多いと思います。
国税庁が発表している全国の相続税の財産種類別では
最新の平成20年分の統計だと土地だけでも約半分、
「家屋・構築物」も入れると全体の55％を占めています。
投資対象としての不動産人気は根強いということですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（国税庁の資料より）

不動産投資の人気の理由を考えてみますと、
たとえば毎月決まった家賃が現金で入ってくるというのがいいですよね。
インカムゲインの魅力という点では株式投資の配当金だとか預金や債券の利息、
あるいはFXでのスワップポイントなんかもありますが、それらと比べても
不動産からの家賃収入は断然、安定した高収入が見込めます。
あと、投資する際に銀行がお金を貸してくれるなんていうことも、
他にはちょっとない、不動産投資ならではのメリットです。
でもそれ以上に、不動産投資最大の魅力は、
「金持ち父さん」で有名なロバート・キヨサキ氏も言っているとおり、
リスクを自分でコントロールできるという点じゃないでしょうか？
不動産投資のリスクというと、
たとえば一般的な賃貸マンションを考えたとき、主なものとして
・空室になる
・賃料の相場が下がる
・売却価格が下落する
といったものがあります。
物件を選ぶ段階ではこうしたリスクが最小限となるように
資料をあれこれ見比べるのは当然のこととして、
不動産の場合は実際に足を運んでみることによって、データだけでは分からない部分を
自分の目と感覚で確かめることができます。
それから、いざ所有してからも、
リスク軽減のために、マンションの資産価値を下げないよう、
オーナーにできることはけっこうあります。
“マンションは管理を買え”とは、居住用のマンションを買う際によく言われていることですよね。
マンションの資産価値を高く保つには、管理状態が大きく影響するわけです。
株価や為替相場を変えようと思っても、個人投資家のレベルでは
どうにもならないことが多いのとは大きく異なります。
不動産投資には「100:10:3:1の法則」があるといわれています。
不動産投資で大成功を収めたことで有名なドルフ・デ・ルース氏の言葉ですが、
これは、100件の物件を見て、そのうち10件の物件に買付証明書を入れ、
そのうち3件の物件に融資の手配をしてはじめて、
最終的には1件を購入することができるという意味です。
つまりそれくらい年月と労力をかけて感覚を養い、
慎重に慎重を重ねた先に、成功への道はあるということですね。
100件の物件を見るには、たとえば毎週末に1件ずつ足を運んだとしても2年…。
なかなか気の長い話ですが、逆にいうと、それだけやっておけば、
成功への確信のようなものが得られるということでしょう。
そのようにして購入した１件が、毎月しっかり稼いでくれる。
そこまでいけば、不動産投資の旨味をじっくりと味わう段階です。
これが、常にリスクに怯えながら売買の判断を迫られたりする他の投資とは
また違った醍醐味なんですね。
お忙しい先生方にとっては簡単なことではないかもしれませんが、
もし不動産投資を始めるのなら、しっかりと腰を据えて時間と手間ヒマをかけて
楽しみながら物件を探す。それが第一歩なのだと思います。
間違ってもポスティングのチラシにあるような
「不動産で高収入！」「マンション経営でラクして儲ける！」みたいな
派手な売り文句にはすぐに飛びつかないことですね…。
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そして、チャイナリスク

中国からのレアアースの輸出が滞っていた問題で、
どうやら改善の兆しが出てきたとのニュースが報じられました。
レアアースはMRIの強力な磁場を作り出すところで使われているそうですね。
燃料電池や携帯電話をはじめとするいろいろな先端機器にも不可欠のようです。
それを世界で自国だけが9割以上を生産しているとなれば、
中国ならずとも、国家戦略として利用しない手はないです。
でもたしか当初、中国政府はこの問題についての関与は
否定していたはずだったと思いますが…？
今頃になって”税関への管理監督の強化”があったことを認めるような発言をするわけですから、
本当に中国の外交戦略は”虚々実々”という感じがします。
前回、人民元切り上げについてすこし触れましたが、
これも中国の国家戦略上の、まさに虚々実々の政治的な駆け引きが
繰り広げられてきたテーマですね。
人民元はリーマンショック以降のしばらくの間、自国の産業を守るために
事実上の固定相場制をとってきたわけですが、これはちょうど同じ時期に
円高が進んで国内の産業がますます厳しい状況に追いやられた日本とは対照的です。
チャートだと2008年半ば頃からの約2年間、ほぼ水平になっているところがそれです。
たしかに、ここだけ上昇が止まっているのは見るからに不自然な感じがしますよね。
この間、安い中国製品が世界中に出回ることで中国国内の経済成長が実現されて、
いまや中国人富裕層が世界中の観光地にあふれているのはご存じのとおり。
これにはさすがに海外の諸国からの圧力も強くなって、
人民元はことし春頃から切り上げがささやかれていました。
それがこの6月になり、ようやく中国側が、緩やかなレートの上昇を認めたわけですね。
ただ、切り上げ要請に応じたというほどではなく、実質的には
いまでも為替レートは中国人民銀行が1日の変動幅を基準値から上下0.5％以内に管理しているので
小幅な動きならまあしょうがない、受け入れざるを得ないですね、という程度のスタンスです。
でもその後も各国からの圧力は強まってきて、先日の米中会談でのオバマさんの様子なんかを見ると、
のらりくらりとした中国の政策ももうそろそろ限界に近づいているように思えてきますが
どうでしょうか？
中国国内でも景気過熱を抑制する方針が打ち出されていますので、
対外的にも国内的にも、いくら戦略国家・中国といえども
いい加減に潮時がきたのではないかと。
今の人民元を、1985年の日米プラザ合意直前の日本円と重ね合わせている人もけっこういるみたいですね。
なにしろ当時の円は、その後の3年間で１ドル240円から120円にまで急騰したのですから、
人民元にも同じことが起こるとしたら大変なことになります。
僕はそこまで期待するのはどうかとは思いますが、
まあそれでも、リスクを最小限にする中国投資という点では、たしかに人民元は”買い”かもしれません。
ただ、人民元での資産運用にはひとつ難点があります。
それは人民元が国際通貨として流通していないということです。
つまり中国国外で人民元の資産を持つには、現状だと
いろいろ制約を受けざるをえないわけです。
その不便な部分をちゃんと理解された上でなら、
人民元での運用もアリなのではないでしょうか？
いま日本国内で人民元建ての口座を開設する方法は、
中国銀行（岡山県にある中国銀行ではなくBANK OF CHINAのほうです）の在日支店を利用するか、
またはHSBCプレミアを利用するかのどちらかの方法しかありません。
ただ中国銀行のほうは、人民元建てでありながら、
定期預金の利息は国内の銀行と同程度（年0.45％）になってしまうので、
せっかくの中国の高金利の恩恵が受けられないんです。
そうなるとHSBCプレミアということになりますかね。
1年定期で2.25%もの金利はそれだけでも十分魅力的といえますし、
もしホントに人民元の切り上げが行われたとしたら…、
円に戻したときの利回りが楽しみになります。
こちらは最低金額が1000万円であること（下回ると月5000円の口座維持手数料がかかります）や、
中国国外で引き出せる金額に上限があるなどの制約がありますので、
そのあたりを十分踏まえておく必要があります。
いざ日本国内で使おうと思ったときに引き出せないのでは、
せっかく人民元で資産が増えたとしてもあまり意味がないですし。
それから、為替リスクもいちおう考えておく必要はあります。
人民元は実質的に米ドルと連動しているので、
極端な円高ドル安が進行した場合は
定期預金の利息に人民元切り上げを加えても
為替差損でチャラということだって、ありえない話ではないのです。
あと、ここで今一度、”チャイナリスク”を思い出しましょう。
中国のことですから、はっきり言って何が起こるかわからない部分はあります。
めったにありえないとは思いますが、たとえば、ある日気づいたときには
日本からの利用には法外な税金がかけられるようになってたりとか…。
いずれにしても中国への投資を考えるときは、経済だけでなく
国際情勢や政治の動向にも目を向けて、
どこにひそんでいるかわからないリスクにも
常に目を光らせておくくらいの気持ちで臨んだほうが良さそうですね。
為替はあっさりと83円を超えてきましたね。
僕はいちど決済してから、
83円16銭で引き続きドル買いのポジションを持ち続けています。
悪い流れじゃないと思いますがこのまま一本調子でドルが上げることは考えにくいので、
84円を超えたあたりで、売りも絡めながら行こうかと思っています。
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プラスワンという発想

尖閣ビデオ問題が毎日のように報じられて、
日中関係もますますややこしくなっていますね。
そんな中、投資家向け情報サービスのブルームバーグが12日に発表した
“投資機会番付”では、なんと中国が1位になったそうです。
同社の世界の端末ユーザー1030人を対象にした四半期調査によると、
向こう1年間で最も大きな投資チャンスを提供する国・地域として
中国を選んだ回答者が全体の33％に達したとのこと。
ちなみに２位はブラジルの31％、３位はインドの29％、４位が米国は23％。
投資家の間では、やはり新興国市場への期待が高いんですね。
中国株の動向を示す香港市場の4つの指数を見てみると、
たしかにこの2年間、揃って右肩上がりになっているのがわかります。
代表的な指標であるハンセン指数は2年前と比較すると56％の上昇。
またGEM指数はNASDAQ指数の香港版とも言われるとおり
新興のハイテク関連、IT関連企業が多く集まっている市場の株価指数ですが
こちらはなんと122％ものアップを見せています。
こうしてあらためてチャートや数字を見ると、中国市場への注目度が高まっているのもうなずけますね。
特に証券会社系のサイトなどではかなり積極的に本土系の個別銘柄が紹介されていますし、
他にも最近の中国投資関連のニュースとしては、こんなのがあります。
～世界銀行と中国国際金融公司が4日に共同で発表した「2011年ビジネス環境報告」による
と、世界の各経済体が過去5年間に行った国内企業に向けてのビジネス環境の改善で、中国
は最もペースが早い15の経済体の一つに選ばれた。～
（11月5日「人民網日本語版」）
～2010年11月11日、中国経済網によると、米大手民間調査機関のコンファレンス・ボード
（CB）は10日、中国の国内総生産（GDP）が購買力平価ベースで2012年に米国を抜き、世界
最大の経済体になるとの予測を明らかにした～
（11月13日「レコードチャイナ」）
こう見るとなんだか中国がバラ色の投資天国みたいに思えてきてしまいます。
ただ中国投資については、常に”チャイナリスク”が付きまとうことも
忘れてはいけないですよね。
今まさにホットな尖閣湾沖の漁船衝突事件もそうですし、
抗日デモや毒入り餃子事件なども記憶に新しいところです。
チャイナリスク…
この”相手が中国人だけに何が起こるか分からない”といった物言いは、
当の中国人の方々にとっては実に心外なことなんじゃないかと僕は思うのですけど、
まあ大勢の人が大変な目に遭ってきたからこそ定着した言い方なわけですから
言葉とはそういうものなのでしょう。
僕がまだ出版社で駆け出しの編集者だった頃に担当させていただいた著者に、
中国通としても知られているジャーナリスト、宮崎正弘氏がいます。
氏は世間でチャイナリスクという言葉が使われるよりもずいぶん前から
中国におけるカントリーリスクについて強調し続けてきた一人です。
雑誌”SAPIO”などでも活躍されているのでご存じの先生もいらっしゃるかもしれませんが、
政治思想や国際情勢にもとても精通されていて、
しかも自分の足で独自に取材した情報で勝負するあたりに、
僕はジャーナリストの心意気みたいなものを感じて、あこがれたものです。
ただ当時から経済ヘタレだった僕は、氏の情報量の多さと鋭い分析力とには
なかなかついていってませんでしたが（笑）
最近『上海バブルは崩壊する』という著書を出されていますし、
密度の濃いメルマガをほぼ毎日配信されたりと、精力的な続けていらっしゃるので、
中国情勢、とりわけリスク面についてご興味を持たれた先生は、
一読されてみてはいかがでしょうか？
話を中国投資に戻しますと、
中国が今、驚くべきスピードで経済的に急成長をしているのは世界が認める事実ですので、
危ない橋を渡らずに投資できる道というものが、ありそうなものですよね？
考え方としては二通りあります。
ひとつは、チャイナリスクをリスクとしてしっかり認識して対処すること。
つまり投資先を中国だけに集中させない。
中国と、あともうひとつ、というスタンスを保っていくこと。
いわゆる”チャイナ・プラスワン”です。
これも中国人の方々の身になってみると失礼千万な用語かなとも思うのですが、
とはいっても、リスク分散という投資の基本を確認する意味でも、わかりやすい考え方ですよね。
プラスワンという発想。
リスクを孕んだ何かに挑戦するときには、いつでも出せるところに用意しておきたいものです。
そしてもうひとつの考え方としては、リスクが最も少ないと思われる方法を選ぶこと。
ヒントは、今年（2010年）の春頃から”秒読み段階に入った”とも言われる、人民元の切り上げです。
これについては次回、もうすこしお話をしたいと思います。
ところで先週は、ドルが少し動きましたね。僕はこのときを待ってました！
僕は9日夜に80円台半ばまでドルが下がった時にさらに15万の買いを入れたのですが、
これが大当たりでした。
明けて10日の朝10時には81円台半ばまで、1夜にして約1円動いたことで、
15万ほどの利益を確定できました。やりました。
その後も細かい売買を何度かしましたがこれといった成果はなく、
11日につけた82円28銭で、買いのポジションを持っています。
83円あたりまではこのままで頑張ろうかなと思っています。

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株主優待利回り

僕はつい最近まですき家というお店に入ったことがなかったのですが、
先日JMCの近くにある麹町のお店で、すき家”初体験”をしてきました。
悪くないですね。
というか、ずっと吉野家派だった僕にとっても、
これからは近くにすき家があるときは、これもアリかなと思ってしまいました。
それにしてもいまの牛丼業界の価格競争はすごいです。
各社、280円であれだけのものが食べられるわけですから、
自炊するのがバカらしくなってしまいますね。
利用する側としては嬉しい限りとはいえ、
彼らの身を削るような企業努力には、頭が下がる思いです。
まあそれ以来すき家にはたまに足を運ぶようになったのですが、
今週、家の近くのお店でセロリ牛丼のとん汁セットを食べたときに、
僕のすぐ前で会計をした仕事帰り風のワンピースの女性が、
お財布からサッと株主優待券を出して会計を済ませていたんです。
なんだか妙にカッコ良く見えてしまったのは一体どうしたことでしょう？
僕は急にすき家の株主優待券が欲しくて欲しくてたまらなくなってしまいました。
それで、家に帰ってすき家の経営母体であるゼンショーの株主優待制度を調べてみると、
100株以上の投資で500円券が2枚、それが年2回送られてくるとのこと。
では憧れの株主優待券を送ってもらえるためにはいくら投資すればいいのかというと、
今日（11月5日）の株価は717円ですから、必要最低額は7万1700円ですね。
それで手に入れられる優待券の額は、年に2000円。
　2,000÷71,700≒0.279
つまり１年間の”優待利回り”は2.79％というわけです。
うーん、この利回りはどうでしょうか？
そこで他にも調べてみたのですが、あるんですね。そういうサイトが。
“株主優待life”というサイトに、なんと「お食事券ランキング」というのが載っています。
株主優待で受け取れるお食事券の相当額が投資金額に対して何％になるか、
これだと最新の順位が一目でわかってしまいます（11/3更新分が最新でした）。
1位のジー・テイストは回転寿司の”平禄寿司”、居酒屋の”村さ来”など
25もの飲食店のブランドを有するJASDAQ上場企業。
とにかく利回り26％台というのはすごいです。
サイトのIR情報を見ると、1000株以上持っていれば
年に1万円相当の優待券がもらえるそうですが、
今日の株価は37円（！）つまり3万7000円の投資で済むんですね。
…でもこれは、いまの株価が株価だけに、
利回りだけが妙にハネ上がってると言えそうです。
ちなみに牛丼の吉野家は総合で21位にランクされていますが、
ここは１株以上の保有で半期ごとに300円のサービス券が10枚もらえます。
つまり年間の優待額は6000円相当。
今日の株価は10万200円ですから、利回りは5.9％。
これはちょっと魅力的かも知れませんね。
こうやって見ると、優待利回りを参考にしながら投資を考えるのも
なかなか楽しいような気がしてきます。
そして、お店で会計する時に株主優待券をサッと出す、あの快感が味わえる！
もちろん株価が上がって利益を出せれば最高でしょうけど、
優待券で美味しいものが1万円分食べられたりすると、
仮にほとんど上がらなかったとしても、なんだかそれで自分を納得させることもできそうです。
株への投資は常に値下がりのリスクが付きまといますから、
安全な運用という点では難しい部分がありますが、
もしやるのだったら、これぐらい気持ちの余裕をもって楽しみたいものですね。
なお、株主優待の恩恵だけを狙って売買をする投資法もあって、
“クロス取引”とか”株主優待タダ取り”とか言われていますが、
これについてはまた別の回にでもお話ししようかと思います。
そうそう、為替はなかなか動きませんね。
僕は先月の1ドル81円60銭のときに買ったので、もうしばらく厳しい展開が続きそうです…。
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